Daň z prodeje nemovitosti: Jak se počítá a musíte ji platit?

Když prodáváte nemovitost, plyne vám z toho příjem. Stejně jako například u zaměstnání, při podnikání nebo při pronájmu nemovitosti. Proto celá transakce podléhá dani z příjmu, který je potřeba přiznat v každoročním daňovém přiznání. Jak daň vypočítat? A existují výjimky, kdy daň nemusíte platit?

Rozdíl mezi daní z příjmu a daní z nemovitých věcí

Daň z příjmu není to samé jako daň z nemovitých věcí, spoustu lidí má však v této problematice zmatek. „Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí se podává vždy ke konci ledna a samotná daň se platí do konce května. Tuto daň platí každý, kdo nabyl nemovitost nebo nějak výrazně měnil parametry nemovitosti, tedy provedl nějakou rozsáhlejší rekonstrukci nebo přístavbu. Oproti tomu daň z prodeje nemovitosti platí ten, kdo nemovitost prodal. Prodej a tedy příjem pak přiznává v klasickém přiznání k dani z příjmu fyzických osob,“ vysvětluje Jan Kindl z realitní společnosti Domov.

Sazba daně

Jelikož příjem z prodeje nemovitosti podléhá dani z příjmu, zdaňuje se podle zákona o dani z příjmu. Existují tedy dvě sazby, a to 15 % nebo 23 %. Nižší hranici zaplatíte, pokud váš roční příjem nepřesáhl 48 násobek hrubé mzdy, což aktuálně vychází na 1 867 728 Kč. Pokud jste tuto hranici přesáhli, všechny příjmy nad tuto částku zdaníte vyšší sazbou 23 %. Příjmy do této částky však zdaníte sazbou 15 %. „Pozor, u příjmu z prodeje nemovitosti vycházíme pouze z částky, kterou je pro nás zisk. To znamená, že bereme v potaz pouze kladný rozdíl mezi pořizovací a prodejní cenou. Pokud bychom byli ve ztrátě nebo na prodeji nic nevydělali, nebudeme nic platit,“ dodává Kindl.

Existuje několik výjimek, kdy daň z prodeje nemovitosti platit nemusíte

Časový test

Daň z prodeje nemovitosti nemusíte platit, pokud splníte tzv. časový test. To znamená, že jste nemovitost vlastnili po dobu 5 nebo 10 let. „Zjistěte, kdy jste nemovitost nabyli a opět pozbyli. V roce 2021 se časový test prodloužil z 5 na 10 let, ale jen u nemovitostí nabytých po 1. lednu 2021. Pokud jste tedy nemovitost nabyli před začátkem roku 2021, týká se vás hranice 5 let. Pokud až po začátku roku 2021, týká se vás hranice 10 let. Pro ty, kteří nemovitost zdědili, se navíc do časového testu započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil i váš předchůdce, který vám ji odkázal. Splníte-li časový test, daň platit nemusíte,“ vysvětluje Jan Kindl.

Nemovitost jste obývali alespoň 2 roky před prodejem

Daň nemusíte platit ani v případě, že jste nemovitost před prodejem sami obývali alespoň dva roky. Nemovitost zároveň nemusí být zapsána v občanském průkaze jako vaše trvalé bydliště, stačí když její obývání prokážete například energiemi přihlášenými na vaše jméno. V některých případech může postačit i čestné prohlášení souseda. „Pokud byla nemovitost ve společném jmění manželů, stačí, když v ní bydlel pouze jeden z nich, a podmínka je tím splněna,“ dodává Kindl.

Peníze z prodeje na vlastní bydlení

Využijete-li zisk z prodeje nemovitosti na vlastní bydlení, a to do jednoho roku od prodeje, jste od daně také osvobozeni. „Za vynaložení příjmu na vlastní bydlení se považuje například i rekonstrukce nemovitosti nebo splacení úvěru, který jste za tímto účelem čerpali,“ uzavírá Jan Kindl za Domov Reality.